Depuis la cure de l'Impératrice Eugénie en 1863, Aix-les-Bains a conservé un siècle et demi d'architecture thermale plus intacte que la plupart des autres stations impériales du XIXe siècle. La cité a été l'un des hauts lieux de villégiature de la cour de France sous le Second Empire, et cette empreinte continue de structurer son identité comme son marché immobilier de prestige. Le label Ville Impériale, obtenu le 8 novembre 2025, vient désormais consacrer cette trajectoire.
À l'agence BARNES d'Aix-les-Bains, nous lisons dans cette reconnaissance un signal fort sur une destination déjà sélective. Nous accompagnons chaque jour la vente de villas patrimoniales et de résidences en bord de lac, dont la valeur s'adosse désormais à une caution culturelle nationale.
Aix-les-Bains rejoint le cercle fermé des Villes Impériales
Le label Ville Impériale a été créé en 2011 à l'initiative de Rueil-Malmaison. Il distingue les localités dont l'histoire et le patrimoine témoignent d'un lien durable avec le Premier ou le Second Empire. Le réseau rassemble aujourd'hui 26 communes membres et 11 partenaires, parmi lesquelles Biarritz, Nice, Compiègne, Fontainebleau, Aix-en-Provence et Ajaccio.
L'entrée dans ce réseau ouvre à Aix-les-Bains une dynamique de valorisation patrimoniale et touristique qui devrait se traduire par :
- parcours culturels enrichis sur les sites impériaux
- panneaux explicatifs sur les bâtiments historiques
- programmation de visites guidées dédiée
- visibilité accrue auprès d'une clientèle française et internationale sensible au patrimoine impérial
Carte du réseau Ville Impériale en 2026 avec Aix-les-Bains mise à l'honneur.
De Pauline Bonaparte à l'Impératrice Eugénie, un siècle de villégiature impériale
L'ancrage savoyard de la dynastie remonte aux premières années du XIXe. Pauline Bonaparte, sœur de l'Empereur, séjourne à la Villa Chevalley, tout comme la Reine Hortense et plus tard Lamartine. Cette demeure du XVIIIe, située à proximité de l'établissement thermal, compte parmi les premiers lieux de villégiature de la famille en territoire alpin.
Le véritable tournant intervient sous le Second Empire. En 1863, l'Impératrice Eugénie choisit Aix-les-Bains pour une cure. Son séjour, porté par l'aura de Napoléon III, fait basculer la ville dans une autre dimension et l'inscrit durablement parmi les destinations fréquentées par la cour, au même titre que Biarritz, Vichy ou Plombières. Napoléon III finança lui-même la modernisation des équipements thermaux, notamment les Thermes Pellegrini. L'aristocratie britannique, les souverains italiens puis russes prolongeront cette tradition jusqu'à la Première Guerre mondiale, et feront de la station l'un des laboratoires européens du thermalisme aristocratique.
Les palaces d'Aix-les-Bains, témoins architecturaux d'un âge d'or
L'afflux de la haute société sous Napoléon III et la Belle Époque provoque une transformation architecturale majeure. Entre 1881 et 1883, l'architecte genevois Antoine Gouy conçoit le premier bâtiment du futur ensemble Royal-Splendide-Excelsior, complexe hôtelier emblématique d'Aix-les-Bains dont une partie est aujourd'hui classée Monument Historique.
Le lieu a accueilli en son temps des figures de la haute société européenne.
- le Maharaja de Baroda
- l'empereur Dom Pedro II du Brésil
- l'Impératrice Élisabeth d'Autriche, dite Sissi
Autour de ces adresses majeures s'est développé un tissu de villas aristocratiques, d'hôtels particuliers et de résidences secondaires, sur les hauteurs et le long des berges du Lac du Bourget. Ce bâti patrimonial, souvent restauré avec exigence, continue de structurer l'offre résidentielle haut de gamme du territoire et d'alimenter le marché de la rénovation.
Appartement d'exception dans un ancien palace, 152 m² avec vue lac panoramique, à vendre chez BARNES Aix-les-Bains.
Une élégance impériale devenue art de vivre aixois
Ce qui distingue Aix-les-Bains des stations thermales qui ont décliné après la Grande Guerre, c'est la continuité de son art de vivre. Le thermalisme y reste en activité, le Grand Casino classé conserve sa programmation, et les rives du Lac du Bourget, plus vaste lac naturel de France, concentrent les villas patrimoniales et demeures d'exception qui structurent le segment haut de gamme du bassin. L'offre culturelle, les tables gastronomiques et la proximité immédiate du massif des Bauges complètent un cadre de vie qui conjugue patrimoine et nature, rare sur l'arc alpin.
Maison de maître à Aix-les-Bains, 4 chambres, parc et vue lac, à vendre chez BARNES Aix-les-Bains.
Un héritage qui structure encore le marché immobilier de prestige
Depuis 2023, nous observons une reprise concentrée sur le segment haut de gamme du bassin aixois, portée par les acquéreurs lyonnais, genevois et parisiens que nous recevons en agence et qui cherchent une résidence secondaire lacustre, un profil qui valorise précisément le bâti hérité de la période impériale.
Sur le marché aixois, cette dimension patrimoniale se traduit dans les chiffres. À Aix-les-Bains même, les deux quartiers où se concentre le bâti impérial reconverti, le Grand Port à l'Est avec ses anciens hôtels du XIXe et Marlioz à l'Ouest avec l'ensemble Royal-Splendide-Excelsior, affichent les prix les plus élevés de la commune (MeilleursAgents, mai 2026).
- Est (Grand Port) : 4 727 €/m²
- Ouest (Marlioz) : 4 718 €/m²
- Centre Ville : 4 318 €/m²
- Lafin / Saint Simond : 4 322 €/m²
À noter que cette moyenne reste contenue par la taille d'Aix-les-Bains, plus grande ville du bassin du Bourget, dont l'ampleur et la variété du parc résidentiel font mécaniquement baisser les prix.
Villa à Tresserve, première ligne lac, 253 m² avec vue panoramique, à vendre chez BARNES Aix-les-Bains.
Les villages voisins de Tresserve, Pugny-Chatenod et Brison-Saint-Innocent, qui ont accueilli les villas privées de l'aristocratie impériale et restent quasi exclusivement composés de maisons individuelles, prolongent cette empreinte patrimoniale au-delà de la commune. La rareté du foncier et le front de lac y portent la maison à 6 087 €/m² (Tresserve) et 5 266 €/m² (Brison-Saint-Innocent), soit 7 à 24 % au-dessus de la moyenne aixoise.
Appartement bourgeois, 145 m², à vendre chez BARNES Aix-les-Bains.
À l'échelle régionale, ce segment lacustre reste toutefois nettement plus accessible que les stations de ski qui tirent les prix de l'immobilier en région savoyarde vers le haut, avec des prix moyens pouvant atteindre 2 à 4 fois ceux d'Aix selon la station.
BARNES accompagne votre projet dans la nouvelle ville impériale
Nos consultants spécialistes de l'immobilier de prestige à Aix-les-Bains et sa région vous accompagnent pour votre projet de vente comme d'achat. Notre équipe porte une expertise particulière sur les biens de caractère à vendre autour du lac du Bourget, et notamment les appartements à Aix-les-Bains du centre historique et les maisons et villas à Aix-les-Bains sur les hauteurs.
Quand vous nous confiez une villa de la Belle Époque sur les hauteurs d'Aix-les-Bains, un appartement sur le Grand Port ou une propriété à Tresserve, le label nous donne désormais une référence officielle pour valoriser le caractère patrimonial du bien. Une reconnaissance qui s'inscrit dans la durée et conforte la trajectoire haut de gamme du bassin.
Si vous êtes propriétaire d'un bien de caractère sur le bassin d'Aix-les-Bains, n'hésitez pas à solliciter nos équipes pour bénéficier d'une estimation immobilière attentive à sa singularité.
