Depuis la cure de l'Impératrice Eugénie en 1863, Aix-les-Bains a conservé un siècle et demi d'architecture thermale plus intacte que la plupart des autres stations impériales du XIXe siècle. La cité a été l'un des hauts lieux de villégiature de la cour de France sous le Second Empire, et cette empreinte continue de structurer son identité comme son marché immobilier de prestige. Le label Ville Impériale, obtenu le 8 novembre 2025, vient désormais consacrer cette trajectoire.
À l'agence BARNES d'Aix-les-Bains, nous lisons dans cette reconnaissance un signal fort sur une destination déjà sélective. Nous accompagnons chaque jour la vente de villas patrimoniales et de résidences en bord de lac, dont la valeur s'adosse désormais à une caution culturelle nationale.
Aix-les-Bains rejoint le cercle fermé des Villes Impériales
Le label Ville Impériale a été créé en 2011 à l'initiative de Rueil-Malmaison. Il distingue les localités dont l'histoire et le patrimoine témoignent d'un lien durable avec le Premier ou le Second Empire. Le réseau rassemble aujourd'hui 26 communes membres et 11 partenaires, parmi lesquelles Biarritz, Nice, Compiègne, Fontainebleau, Aix-en-Provence et Ajaccio.
L'entrée dans ce réseau ouvre à Aix une dynamique de valorisation patrimoniale et touristique qui devrait se traduire par :
- parcours culturels enrichis sur les sites impériaux
- panneaux explicatifs sur les bâtiments historiques
- programmation de visites guidées dédiée
- visibilité accrue auprès d'une clientèle française et internationale sensible au patrimoine impérial
Carte du réseau Ville Impériale en 2026 avec Aix-les-Bains mise à l'honeur.
De Pauline Bonaparte à l'Impératrice Eugénie, un siècle de villégiature impériale
L'ancrage savoyard de la dynastie remonte aux premières années du XIXe. Pauline Bonaparte, sœur de l'Empereur, séjourne à la Villa Chevalley, tout comme la Reine Hortense et plus tard Lamartine. Cette demeure du XVIIIe, située à proximité de l'établissement thermal, compte parmi les premiers lieux de villégiature de la famille en territoire alpin.
Le véritable tournant intervient sous le Second Empire. En 1863, l'Impératrice Eugénie choisit Aix pour une cure. Son séjour, porté par l'aura de Napoléon III, fait basculer la ville dans une autre dimension et l'inscrit durablement parmi les destinations fréquentées par la cour, au même titre que Biarritz, Vichy ou Plombières. Napoléon III finança lui-même la modernisation des équipements thermaux, notamment les Thermes Pellegrini. L'aristocratie britannique, les souverains italiens puis russes prolongeront cette tradition jusqu'à la Première Guerre mondiale, et feront de la station l'un des laboratoires européens du thermalisme aristocratique.
Les palaces d'Aix, témoins architecturaux d'un âge d'or
L'afflux de la haute société sous Napoléon III et la Belle Époque provoque une transformation architecturale majeure. Entre 1881 et 1883, l'architecte genevois Antoine Gouy conçoit le premier bâtiment du futur ensemble Royal-Splendide-Excelsior, complexe hôtelier emblématique d'Aix dont une partie est aujourd'hui classée Monument Historique.
Le lieu a accueilli en son temps des figures de la haute société européenne.
- le Maharaja de Baroda
- l'empereur Dom Pedro II du Brésil
- l'Impératrice Élisabeth d'Autriche, dite Sissi
Autour de ces adresses majeures s'est développé un tissu de villas aristocratiques, d'hôtels particuliers et de résidences secondaires, sur les hauteurs et le long des berges du Lac du Bourget. Ce bâti patrimonial, souvent restauré avec exigence, continue de structurer l'offre résidentielle haut de gamme du territoire et d'alimenter le marché de la rénovation.
Appartement d'exception dans un ancien palace, 152 m² avec vue lac panoramique, à vendre chez BARNES Aix-les-Bains.
Une élégance impériale devenue art de vivre aixois
Ce qui distingue Aix des stations thermales qui ont décliné après la Grande Guerre, c'est la continuité de son art de vivre. Le thermalisme y reste en activité, le Grand Casino classé conserve sa programmation, et les rives du Lac du Bourget, plus vaste lac naturel de France, concentrent les villas patrimoniales et demeures d'exception qui structurent le segment haut de gamme du bassin. L'offre culturelle, les tables gastronomiques et la proximité immédiate du massif des Bauges complètent un cadre de vie qui conjugue patrimoine et nature, rare sur l'arc alpin.
Maison de maître à Aix-les-Bains, 4 chambres, parc et vue lac, à vendre chez BARNES Aix-les-Bains.
Un héritage qui structure encore le marché immobilier de prestige
Depuis 2023, nous observons une reprise concentrée sur le segment haut de gamme du bassin aixois, portée par les acquéreurs lyonnais, genevois et parisiens que nous recevons en agence et qui cherchent une résidence secondaire lacustre, un profil qui valorise précisément le bâti hérité de la période impériale.
Sur le marché aixois, cette dimension patrimoniale se traduit dans les chiffres. À Aix même, les deux quartiers où s'est installé le bâti impérial restauré, l'Est avec le Grand Port et ses anciens hôtels du XIXe et l'Ouest avec l'ensemble Royal-Splendide-Excelsior de Marlioz, affichent les prix les plus élevés de la commune (MeilleursAgents, avril 2026).
- Est (Grand Port) : 4 727 €/m²
- Ouest (Marlioz) : 4 718 €/m²
- Centre Ville : 4 318 €/m²
- Lafin / Saint Simond : 4 322 €/m²
Cette moyenne reste contenue par la taille de la commune. Aix-les-Bains, plus grande ville du bassin du Bourget, concentre un parc résidentiel large et varié qui abaisse mécaniquement le prix moyen.
Villa à Tresserve, première ligne lac, 253 m² avec vue panoramique, à vendre chez BARNES Aix-les-Bains.
Les villages voisins de Tresserve, Pugny-Chatenod et Brison-Saint-Innocent, où dominent les villas privées de l'aristocratie impériale et l'habitat individuel haut de gamme, prolongent cette dynamique. La rareté du foncier et le positionnement front de lac y portent la maison à 6 087 €/m² (Tresserve) et 5 266 €/m² (Brison-Saint-Innocent), soit 7 à 24 % au-dessus de la moyenne aixoise.
Appartement bourgeois place Mirabeau, 145 m², à vendre chez BARNES Aix-les-Bains.
À l'échelle régionale, ce segment lacustre reste toutefois nettement plus accessible que les stations de ski qui tirent les prix de l'immobilier en région savoyarde vers le haut, où le prix moyen des maisons peut atteindre près de 4 fois celui d'Aix.
BARNES accompagne votre projet dans la nouvelle ville impériale
Nos consultants spécialistes de l'immobilier de prestige à Aix-les-Bains et sa région vous accompagnent pour votre projet de vente comme d'achat. Notre équipe porte une expertise particulière sur les biens de caractère, allant des appartements à Aix-les-Bains du centre historique aux maisons et villas à Aix-les-Bains sur les hauteurs, en passant aussi par les propriétés en vente à Brison-Saint-Innocent et dans les autres villes et villages en bord de lac.
Quand vous nous confiez une villa de la Belle Époque sur les hauteurs d'Aix, un appartement sur le Grand Port ou une maison à Tresserve, le label nous donne désormais une référence officielle pour valoriser le caractère patrimonial du bien auprès des acquéreurs extérieurs. Concrètement, le label devient un argument de différenciation pour les vendeurs de biens de caractère et un repère officiel pour les acquéreurs lyonnais, genevois et parisiens en quête d'authenticité historique.
