L'achat de logement neuf à la loupe

Achat logement neuf

Barnes Mont Blanc revient sur les avantages, les inconvénients, la fiscalité et les spécificités de l’achat de biens immobiliers neufs.

Vous avez en tête un projet d’acquisition de bien immobilier. Naturellement, vous vous posez plusieurs questions, car vous désirez optimiser votre investissement. Avant de parler de loi Carrez, de prix au mètre carré, de jardin paysager, de balcon avec vue sur la mer, de matériaux, de raccord à l’eau et à l’électricité et de demande de crédit auprès des organismes financiers, vous devez faire un choix qui déterminera vos autres décisions : neuf ou ancien. Investir dans l’immobilier neuf a des avantages indéniables : garanties, qualité, confort, équipements modernes, performance énergétique, respect des normes sécuritaires et environnementales en vigueur, avantages fiscaux qui encouragent l’investissement dans le neuf… Mais les logements neufs sont-ils vraiment à la hauteur des monts et merveilles qu’ils promettent ? Quelle est leur face cachée ? Barnes Mont Blanc vous répond.

Quels sont les avantages des logements neufs ?

Certains semblent évidents, d’autres moins. Que vous envisagiez l’achat d’un bien immobilier neuf pour en faire votre résidence principale, votre résidence secondaire ou le mettre en location (investissement locatif), votre futur logement neuf réunira plusieurs avantages. Voici les principaux atouts à considérer et à placer dans votre balance avant de prendre votre décision :

  • Un meilleur confort : Qui dit logement neuf dit presque toujours une amélioration du confort de vie. Les maisons et les appartements de récente construction sont mieux orientés, mieux aménagés et mieux équipés que les logements anciens. Ils sont bien isolés et disposent de larges ouvertures pour laisser passer la lumière naturelle. Les matériaux sont d’une bonne qualité et répondent aux normes obligatoires comme NF Habitat et RT 2012. Les installations électriques sont adaptées à l’utilisation actuelle des appareils électriques. Par ailleurs, les logements neufs sont souvent livrés avec des dépendances comme une cave ou un garage, des espaces très appréciables et ô combien utiles. Les aménagements intérieurs contribuent eux aussi grandement au confort de vie. Beaucoup d’entre eux comme le parquet, le carrelage, les volets roulants et les sanitaires sont déjà présents et livrés avec le logement neuf. Dans les maisons neuves, il est possible d’hériter également d’une terrasse neuve, d’une loggia ou de balcons dans le séjour ou dans les chambres.
  • Une grande sérénité : En investissant dans un bien immobilier neuf, vous pouvez en principe dormir tranquille car vous n’aurez pas à réaliser de travaux pendant au moins 10 ans, voire plus de 15 ans. Cet aspect vous donne une certaine sécurité financière et vous permet de vous réconcilier avec votre portefeuille après la signature de l’acte de vente.
  • Une garantie écrite et contemplée par loi : L’achat d’une habitation neuve vous offre trois principales garanties : la garantie biennale qui couvre les équipements, la garantie décennale qui couvre les problèmes de structure pendant 10 ans, la garantie de parfait achèvement qui protège contre les défauts après la fin des travaux et la remise des clés.

Bon à savoir : Si vous envisagez d’acheter un appartement neuf, les charges de copropriété seront moins élevées que celles qui entraînent l’achat d’un appartement ancien.

Les garanties, un atout indéniable

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement est une transaction immobilière importante qui peut avoir de lourdes conséquences. En termes de sécurité, l’investissement dans le neuf est beaucoup plus sûr que l’ancien. L’achat dans le neuf vous ouvre la porte de trois garanties qui peuvent vous protéger contre les mauvaises surprises pendant plusieurs années :

  • Tous les défauts rencontrés après la livraison du bien sont couverts par la garantie de parfait achèvement qui oblige le constructeur à livrer un bien sans défaut. Si un défaut est détecté, le constructeur doit le réparer dans un délai d’un an.
  • Tous les dommages rencontrés au niveau de la structure pendant une période de 10 ans à compter de la date de livraison du bien sont couverts par la garantie décennale. Les réparations nécessaires sont aussi à la charge du constructeur.
  • Tous les équipements livrés avec le bien sont couverts par la garantie biennale. Si un équipement neuf présente un défaut dans les 2 années qui suivent la livraison du bien, vous pouvez réclamer sa réparation ou son remplacement si le défaut ne peut pas être réparé.

Logement achevé ou achat sur plan : comment choisir ?

Au moment d’investir dans le neuf, vous avez deux possibilités. Vous pouvez acquérir un bien immobilier qui vient d’être construit ou un bien dont la construction n’a pas encore débuté, via une agence immobilière ou non. Dans ce second cas, on parle d’achat sur plan. Vous hésitez entre ces deux options. Voici les principaux éléments à considérer avant de prendre votre décision.

Les logements achevés

L’acquisition d’un logement neuf achevé est une solution clé en main. Votre future maison ou appartement vient d’être construit. Votre bien est flambant neuf, personne ne l’a occupé avant vous et vous savez déjà concrètement à quoi il ressemble. Vous avez pris le temps de le visiter, d’entrer dans chaque pièce, de découvrir les équipements inclus et d’imaginer le futur aménagement des espaces de vie. Vous aimez le carrelage de la salle de bains et le parquet du salon, votre garage est assez grand pour accueillir votre voiture et la température dans votre cave est agréable. Outre une inspection visuelle minutieuse, vous devez demander constructeur de vous fournir plusieurs documents suivants, à commencer par le permis de construire et le certificat de conformité. Assurez-vous également qu’il vous remette le procès-verbal de réception de votre logement neuf et les attestations d’assurance constructeur.

Les achats sur plan ou VEFA

On vous parlera de vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou d’achat sur plan mais n’ayez crainte : il s’agit bien de la même chose. Dans ce cas de figure, vous aurez plus d’incertitudes car vous ne pourrez ni voir ni visiter votre futur bien immobilier neuf pour une raison très simple : il n’a pas encore été construit. Rassurez-vous, cette pratique est très courante et réalisée par les promoteurs immobiliers. Lorsque les promoteurs lancent un programme immobilier, ils en font la publicité avant d’avoir posé les fondations. N’attendez pas que les travaux commencent si vous êtes séduit par un programme immobilier dans un écoquartier de votre ville, car les appartements sont en général tous vendus avant le début des travaux. Si vous vous décidez à acheter sur plan, vous et le promoteur prenez un engagement que chaque partie doit respecter. Le promoteur s’engage à construire le bien immobilier neuf qu’il vous a décrit, et vous engagez à l’acheter. Ce double engagement se fait par écrit : l’acte de vente. Veillez à ce que le document comporte toutes les informations essentielles telles qu’une description détaillée de votre futur logement, le prix accordé, la date de livraison, la garantie d’achèvement et les modalités de paiement. Dans le cadre des achats sur plan, l’acquéreur n’est hélas pas à l’abri des mauvaises surprises malgré les engagements pris par le promoteur. Il arrive parfois que la maison ou l’appartement ne ressemble pas tout à fait au bien parfait promis, ou que le bien soit livré avec du retard de quelques mois voire de plus d’un an.

Avantages fiscaux

Pour encourager l’achat de biens immobiliers neufs, le gouvernement a mis en place une batterie de dispositifs fiscaux. Les outils existants ont pour objectif de dynamiser le marché et d’aider les propriétaires à financer leur bien. Ils incluent notamment :

  • Une suppression de la TVA : en réalité, elle est déjà incluse dans le prix des logements neufs (ce qui n’est pas le cas des logements anciens). Vous n’aurez donc pas à payer cet impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf.
  • Un prêt à taux zéro pour financer partiellement le crédit immobilier sollicité pour acheter votre bien neuf, sans avoir à verser d’intérêts. Cette aide n’est pas proposée à tous les acheteurs Son accès dépend de vos ressources.
  • Une réduction des frais de notaire : Pour l’achat d’un logement ancien, les frais de notaire s’élèvent à 7 à 8 % du prix du bien. Si vous achetez un logement neuf, vous paierez entre 2 et 3 % de frais de notaire.
  • Exonération de la taxe foncière : Les investisseurs qui achètent un logement neuf sont exonérés de cette taxe pendant les deux premières années qui suivent l’achèvement des travaux.
  • Investissement locatif : Si vous envisagez de mettre en location votre bien neuf, vous pouvez bénéficier d’autres aides.

Modalités de paiement pour les logements neufs

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement neuf de vos rêves dans la zone géographique ciblée et tous les indicateurs sont au vert. Désormais, il est temps de se pencher sur la question du financement. Les modalités de paiement pour un logement achevé ne sont pas les mêmes que pour un achat sur plan (VEFA).

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement déjà achevé, les règles sont similaires à celles qui s’appliquent pour les logements anciens. Une promesse de vente est signée. A ce moment, l’acheteur doit verser un acompte de 10 % du prix du bien. Il bénéficie d’une période de rétractation de 10 jours. S’il revient sur sa décision dans les 10 jours qui suivent la signature de la promesse de vente, l’acompte est intégralement reversé. Ce délai débute à la réception de la promesse de vente par le promoteur ou le constructeur. Les sommes restantes sont payées lors de la signature de l’acte de vente. Au prix du bien, vous devez ajouter les coûts annexes comme les frais de notaire, les taxes et les frais d’hypothèque.

Pour un achat sur plan, les paiements s’effectuent en plusieurs fois, au fur et à mesure qu’avancent les travaux. Vous devez d’abord verser un dépôt de garantie au moment de la signature. Vous devez ensuite verser 35 % (maximum) du prix accordé lorsque les fondations sont terminées, puis 70 % (maximum) après la pose du toit et de la charpente. La somme restante est à payer à la fin des travaux.

Important : Assurez-vous de bien calculer votre capacité d’emprunt et de connaître le montant maximum du crédit immobilier qui peut vous être accordé avant d’acheter votre logement neuf.

Et si vous investissiez dans un domaine viticole ou une œuvre d’art

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